Türk Gibi Başladık Ama?

Türk Gibi Başladık Ama?

    

Bildiğiniz üzere İlk gayrimenkul sertifikası ihracı  yapıldı. Geçtiğimiz Mart ayının sonunda talebin toplanması ve yurt içi yatırımcılar verilmek üzere 143 milyon TL halka arz edildi. Ayrıca ek satış için yapılması planlanan 96 milyon TL ihraç edil(e)medi. Zannımca talep toplama sırasında yeterli oranda talep gelmemesi nedeni ile bu durum ortaya çıktı. Halka arz sertifikası fiyatının da düşmesinin ardından borsada fiyat değişikliği olmadı. İhraç fiyatı borsa da 42,5 TL üzerine çıkmadı. Son olarak 26 Mayıs cuma günü İstanbul borsa bülteninde fiyat 37,56 olarak görüldü ve günü 37,96 TL ile kapattı. Üzüntü verici ancak fiyatların düşmesi durumu özellikle yatırımcıların zarar etmesine neden oldu.

Durumun bu şekilde olması projenin hızlı sonuç almasına neden oldu. Gayrimenkul sertifikasına bağlanan umutlar kısa sürede kesildi. Hâlbuki gayrimenkul sertifikası ilk aşamada umut verici ve faydalı bir seçenek olarak piyasaya sürülmüştü. Özellikle halka arz fiyatları konusunda hata yapıldığını düşünüyorum. Gelen taleplere bakıldığında belirlenmiş olan ihraç fiyatı yatırımcılar üzerinde yüksek gelmesi ve yeterli tanıtım yapılamaması da bu durumda bir etken olabilir. Yabancı yatırımcılariçin hiç satış yapılmamış olması halka arzın başarısındaki şansın düşmesine neden olan ikinci önemli bir mevzudur. Bu işin içinde olan biri olarak yurtdışında tanıtımının yapıldığına hiç şahit olmadım. Yabancı yatırımcının projeye çekilememesi de önemli bir bir ayağın eksik kalmasına neden oldu.

Borsa fiyatının değerlendirilmesi için konvansiyonel satışlarda internet tabanlı olarak hizmet veren emlak sitelerine bakıldığında ikinci el satışlarda daire fiyatları için metrekare üzerinden 4000 TL’nin üzerinde fiyatlar olduğunu görürsünüz. Ancak bu durum da bu fiyatlar üzerinden satış yapılıp yapılamadığına bakılması gerekir. Eğer belirlenmiş olan bu fiyatlarda ikinci el satışlar yapılabiliyorsa Borsa İstanbul'da işlem görmekte olan gayrimenkul sertifikalarının da fiyatları ucuz anlamına gelmektedir. Aksi durumda ikinci el piyasası gayrimenkul fiyatlarının düşük olması yatırımcının elindeki sertifikaları satması ve bu nedenle fiyatların daha da düşmesi ihtimali bulunmaktadır.

Ayrıca kamuyu aydınlatma platformu incelendiğinde karşınıza şöyle bir bilgi çıkıyor. TOKİ’nin 4 Mayıs tarihinde yer almış olan “Projede Benzer Nitelikte Olan Bağımsız Bölümlerin Ortalama Satış Fiyatları” İçin resmi olarak yapılmış olan açıklamayı içeriğine göre projenin konvansiyonel yöntemler kullanılması ile satışlara metrekare fiyatları ortalama olarak 4500 TL ile 4800 TL olarak değişmektedir. Bu durum umut verici olsa da yatırımcı için yeterli değildir. Bu fiyatlar üzerinden ne kadar satış olduğunun belirtilmesi gerekiyor. Belirlenmiş olan bu fiyatlar üzerinden bağımsız bölüm satışları gerçekten yapıldı ise bedelin tamamının peşin alınıp alınmadığı konusunda veya hangi ödeme yöntemleriyle yapıldığı konusunda bilgi verilmesi gerekiyor. Verilecek olan bu bilgiler sayesinde yatırımcı doğru kararlar verebilir. Eksik bilgi eksik sonuçlar doğuruyor haliyle. Mesela TOKİ açıklamasında daha net bir bilgi vermiş olsaydı, deseydi ki " 15 adet 95 m2 2+1 A tipi daireyi 4250TL/m2 birim fiyattan, 25 adet 125 m2 3+1 C Tipi daireyi 4720TL/m2 fiyattan nakit olarak sattım" o zaman sertifika fiyatları 4TL'nin altında kalmaz hatta yukarı doğru hareketli hızlıca yapardı. Elbette ilkler her zaman sancılı olur. Bu deneyimden eli boş çıkmayıp çıkardığımız dersleri ikinci projede düzelterek piyasaya sunmak hem ülke hem yatırımcı açısından hayati önem arz eder.

Gayrimenkul Sertifikasındaki Belirsizlikler

Yapılan yeni ürünler konusunda desteklemek için özellikle vergi tarafından da yapılandırma yapılması gerekiyor. Örneğin sertifika alırken veya satarken edilecek olan kazançlar için gerçek kişiler %10 stopaja tabi şu anda ancak bunun derhal sıfıra çekilmesi gerek bence. Biraz teşvik edilmeli çünkü ürün yeni bir ürün ve hemen bundan alınacak vergi ile edinilecek gelir düşünülmeden öncelikle yatırımcının kazanmasını hedeflemek gerekmekte. Sertifika alanların özellikle hem satılmamış olan konut stokunun azalması hem de borsa fiyat performansında daha iyi sonuç alması açısından asli edim yapması ve bundan hareketle tapu harçlarında da teşvik edici bir düzenleme yapılabilir. Projenin yapımını üstlenen müteahhit içinde asli edim KDV tahakkuku sonrasında KDV alacağı oluşturacağından dolayı asli edimler teşvik edilmesi  önemlidir.

Vergisel olarak uygulanan teşviklerin yanı sıra ihraççılar aracı olan kurumların gayrimenkul sertifikasını daha çok anlatmaya ve tanıtmaya devam etmeleri gerekir. Bu konuda Borsa İstanbul da varantların işleme açılma süreci hatırlanabilir. Bu süreçte kurumların ne kadar uğraştığı kaçınılmaz bir gerçektir. Bu durumda reklam kampanyaları ve tanıtım süreci ile yapılacak olan eğitimler daha etkili şekilde sonuç alınmasını sağlayabilir. Ayrıca ihraççılarında fiyatlandırmaya dikkat etmesi gerekir. Çoğu zaman gayrimenkul projelerinde hatırı sayılır müşterilere başlangıç olarak düşük fiyatlar üzerinden satış yapıldığını ve daha sonrasındaki fiyatların artmasıyla bu özel müşterilerin bu durumdan kar ettiği ve projeyi geliştirmiş olan şirketlerin daha sonraki projelerinde kaliteli müşteriler edinmiş olduğu görülmektedir. Aynı şekilde gayrimenkul sertifikası ihraçlarına da bu gözle bakılması gerekir.

Gayrimenkul sertifikası ihracı sayesinde sektörde hem satış hem de finansman için sorunun sermaye piyasası yolu ile çözülmesi mümkündür. Bu sayede sertifikaları ihraçtan satın almış olan yatırımcıların daha düşük fiyatlar üzerinden alım yapması ve kar etmesi bir dahaki ihraçta daha istekli olmalarını sağlayarak bu şekilde daha fazla satış yapılmasını sağlayacaktır aksi bir durumda her ne kadar sevmesemde bu devasa projeyi Türk gibi başlamış olmaktan öteye geçirememiş oluruz...

Bankacılar için önemli not: Bankalarımızın bu enstrümana ciddi manada el atması gerektiğini düşünüyorum. Bu sertifikaları alan bir kısım yatırımcı asli edim yaparken krediye ihtiyacı olabileceği ve bundan dolayı da bu enstrümanın konut finansmanının bankacılık sistemi üzerinden yapılmasına rakip değil tamamlayıcı ve destekleyici olduğunu anlamalarını ve buna inanmalarını diliyorum. 

Ramazan-ı Şeirifiniz mübarek olsun.

Serhad AKILLI
serhad.akilli@gayrimenkulprojeleri.net

Gayrimenkul Yatırım Uzmanı

Benzer Makaleler
Türkiye'nin turizm sektörü 2017'de tekrar canlanır mı ?

2016 Türkiye'deki turizm için pek de iç açıcı geçti denemez. 15 Temmuz darbe girişimi ve 3 milyondan fazla Suriyeli mültecinin sınırı geçerek mülteci kamplarına ve büyük şehirlere yayılması Türkiye'nin turizmini olumsuz yö..

EV ALIRKEN!.. -2

EV ALIRKEN!.. -2Önceki yazımızda, daire almaya karar vermiş ve bu çerçevede daire ile ilgili oda sayısı, metrekaresi gibi olmazsa olmazlarımızı belirlemiştik. Artık ailemiz için uygun olan dairenin özelliklerini biliyoruz. Hangi proje ve lokasyon olursa olsun ne alacağ..