Tapu Harcı Hesaplama

Konutun Değeri

Tapu harcı hesaplama, günümüzde birçok insanın ihtiyacı olan bir bilgiye dönüşmüş durumda. Tapu harcı, sahip olunan tüm gayrimenkuller için ödenmesi zorunlu olan bir vergi türüdür. Söz konusu mebla, 2017 yılı içinde, gayrimenkulün satış değeri üzerinden binde on beş oranında ödenir. Ayrıca tapu harcını hem satıcı hem alıcı öder. Tapu harcı ödenmediği takdirde, gayrimenkulünüz için tapuda herhangi bir işlem yapmanız da mümkün görünmüyor. Bu nedenle tapu harcı hesaplama bilgisi gayrimenkulü üzerinde tasarruf edecek olan herkese son derece gerekli bir bilgi olarak karşımıza çıkıyor.

Tapu harcı oranının geçtiğimiz yıllarda binde otuz üç oranında olduğunu da hatırlatmadan geçmeyelim. Yani 2017 yılında tapu harcı konusunda ciddi bir indirim söz konusu. Kabaca bir örnek verecek olursak, 300 bin TL'lik bir konut satışında, alıcı ve satıcı 4 bin 500'er TL'lik bir tapu harcı ödemesi yapmak durumunda. Harç hesaplama, bu tür bir örnek üzerinden daha iyi anlaşılabilir.

Tapu harcı, noter işlemlerinde zorunlu olduğu için ve bir tür vergilendirme çeşidi olduğu için, ödenmediği takdirde bir takım yaptırımlara maruz kalabilirsiniz. Hesaplama konusu işte bu nedenle oldukça mühimdir. Yine bir örnekle açıklamak gerekirse; konutunuzun değerini düşük göstererek olması gerekenden daha az tapu harcı öderseniz, konutun düşük gösterdiğiniz ücreti ile gerçek ücreti arasındaki fark kadar ceza ödemek zorunda kalırsınız. Üstelik aradan geçen zamanın faizi de sizden temin edilir. Tapu harcı cezasının beş yıllık bir zaman aşımı süresi olduğunu da belirtmeden geçmeyelim. Tüm bu cezalardan müstesna olabilmek için ise, pişmanlık dilekçesi verebiliyorsunuz ancak bunun için haber verme tarihi üzerinden on beş gün geçmemiş olması gerekiyor. Yani noter işlemi üzerinden zaman geçtiği takdirde, yazacağınız pişmanlık dilekçesinin hiçbir hükmü kalmıyor. Pişmanlık dilekçesi de size, pişmanlık zammını ödeyerek kalan ağır yükten kurtulmak gibi bir imkan sunar.

Tapu harcı hesaplama konusunda eksiklik olan ve harcının tam olarak ödenmediği halde satılan bir konutta, aradaki fark noterce her zaman tahsil edilir. Üzerine de yüzde yirmi beş oranında bir vergi cezası kesilir. Bu durumun, ülkemizde çok sık yaşandığını varsayarsak, bu tür durumlarla karşılaşıp mağdur olmamanız için sizin de bu hesaplama konusunda titiz davranmanız gerekiyor. Bu konuda Gelir İdaresi Başkanlığı'nın oldukça hassas davrandığını söylemek gerek. Geçtiğimiz yıllarda hesaplama eksik yapılarak gerçekleştirilen gayrimenkul satışları artık çok daha sıkı bir denetime tabii tutuluyor. Öyle ki, Gelir İdaresi; satışı yapılan gayrimenkullerle bankadan çekilen kredilerin karşılaştırmasını dahi yaparak bu süreci yakından takip ediyor. İşte bu nedenle günümüzde gelişen teknolojinin getirdiği imkanlar da göz önünde bulundurularak denebilir ki, bahsi geçen hesaplama bugün dosdoğru yapılmalı çünkü eskiden olduğu gibi bu durumun saklanması pek mümkün değil. Eksik hesaplama neticesinde ortaya çıkacak sonuç, olacağından çok daha fazla bir vergi ve ceza yüküne maruz kalmak olacaktır.

Tapu harcı hesaplaması eksik yapıldıktan sonra söz konusu konutunuzu satmaya karar verdiğinizi farz edelim. Noterdeki satış işlemlerinin ardından karşınıza çıkacak olan tablo şu olacak: Önceden tapuya belirttiğiniz düşük konut fiyatı ile konutunuzu satarken belirttiğiniz konut fiyatı arasındaki yüksek fark üzerinden değer artışı vergisi vermeniz gerekecek. Bu da başta eksik hesapladığınız tapu harcından çok daha yüksek bir mebla ödemek zorunda kalacaksınız.

Tapu harcı hesaplamanızı yaptıktan sonra internet üzerinsen de ödeme yapma gibi bir imkanınız bulunuyor. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın internet sitesine girerek, sahip olduğunuz herhangi bir banka kartı ile bu işlemi kolayca gerçekleştirebilirsiniz.

Tapu harcı hesaplama konusunda bir iki örnek vermek gerekirse: 200 bin TL' değerindeki bir konutun 2017 yılı tapu hacı hesaplaması; alıcı için 3.000 TL ve satıcı için 3.000 TL şeklindedir. 300 bin TL değerindeki bir konutun 2017 yılı harç hesaplaması; alıcı için 4.500 TL satıcı için 4.500 TL'dir. Tapu döner sermaye bedeli ise genel olarak 150 TL ile 300 TL arasında değişmektedir.

Tapu harcı hesaplama konusunda 2017 yılında binde on beş oranı sabit olmakla birlikte, 2018 yılında bu oran değişebilir. Aynı şekilde 2016 yılında da bu oran farklıydı. Bu nedenle 2017 yılı için tapu harcı hesaplaması yapmak istiyorsanız, yalnızca binde on beş oranını dikkate alınız.

Tapu Harcı Hesaplama

 

15.03.2017 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere Bakanlar Kurulu kararı ile birlikte, iş yerleri ve konutlar için %2 olan tapu harcı bedeli, 30.09.2017 tarihine kadar yüzde 1,5’a düşürüldü. Kat irtifakı tesis edilmemiş olan arsaların satışlarında da ise herhangi bir değişiklik söz konusu olmadı. % 2 seviyesinde seyredecek. 

 

Hesaplama aracı, satıcı ve alıcılar için tekrardan düzenlendi. Araç artık yüzde 1,5 seviyesinde hesaplama yapıyor.

 

Tapu Harcı Nedir ?

 

Tapuda beyan edilen satış bedelinin %4’ü olarak ifade edilen harç, “Tapu Harcı” olarak adlandırılmaktadır. Bu bedel 2013 senesinden önce % 3,3 olarak hesaplanıyordu. Bakanlar Kurulu tarafından alınan karara göre 30.09.2017 tarihine kadar değerin % 1,5 olacağı söylenildi. Aşağıda vereceğimiz örneği inceleyerek sizlerde bu konu hakkında daha fazla bilgi sahibi olabilirsiniz. Satıcıların konut satışı sırasında yanlış bildirim yapması halinde ilerleyen dönemlerde bireyleri hem vergi hem de normal ceza bekliyor.

 

Tapu Harcı Kim Tarafından Ödenir ?

 

Tapu harcı bedeli, satıcı ve alıcıda belirli oranlarda tahsil edilir. Her iki taraftan da eşit olmak üzere satış bedelinin % 2’si olarak hesaplanmaktadır. Örneğin 100 bin TL değerinde bir ev alındığı zaman, hem alıcı hem de satıcı 2.000 TL değerindeki harç bedelini ödemek zorundadır.

 

30.09.2017 tarihine kadar bu ödeme oranı değişmiş durumdadır. 100 bin TL değerindeki bir evin satış işlemlerinin gerçekleştirilmesi durumunda satıcının ödeyeceği harç 1.500 TL, alıcının da ödeyeceği harç 1.500 TL’dir. Hesaplama aracı da bu oranda çalışmaktadır.

 

Tapu Harcı Hakkında Bilinmesi Gerekenler

 

Gayrimenkul alım satım işlemlerinde karşılaşabileceğiniz her türlü işi doğru bir şekilde bilmeniz, gelecek zamanlarda yaşayacağınız her türlü problemi kolay bir şekilde çözmek için gereklidir.

 

Maliyetlerinizi doğru bir şekilde hesaplayarak zarar etmemeniz ve ileride herhangi cezaya maruz kalmaması için çok önemlidir. Bu yüzden tapu harcı, tapu işlemleri konusunda bilmeniz gereken her şeyi derledik.

 

Tapu harcının düşük gösterilmesi durumunda ceza sizleri bekliyor.

 

Tapu harcı ödemesi sırasında, beyan edilen satış bedelinden daha düşük bir bedel gösterirseniz daha düşük bir tapu harcı ödersiniz. Geçmiş yıllara baktığımız zaman daha düşük tapu harcı ödemek isteyen satıcı ve alıcılar bu işlemlere başvurdular. Ayrıca satıcı için gelir vergisini düşürmeyi başardı. Bu tür eğilimlerde bulunan kişiler olayın pek farkında olmadan kâr ettiklerini düşündüler. Fakat durum tam olarak böyle değil.

 

Fakat bu durum Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından çok yakın bir şekilde takip edildiği için hem alıcı hem de satıcı için gerekli cezalar uygulanabilir. Duruma örnek vermek gerekirse Gelir İdaresi Başkanlığı bir çeşit kıyaslamalara gidebilir. Örneğin bankalardan çekilen konut kredisi ile olarak beyan edilen tapu harcı bedeli ile karşılaştırması mümkündür. Çektiği kredi tutarı ile birlikte beyan etmiş olduğu tapu harcının birbirinden farklı olması durumunda kişiye yüzde 4’e denk gelen eksik harç bedelinin yasal faiz ile birlikte ceza olarak gönderilmesi mümkündür. (Yasal yüzde oranı ise 2 şeklinde belirlenmiştir.)

 

Bankalardan çekilen kredilerin kontrol edilmesi, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından düşük tapu harcı beyanlarını tespit etmek için kullandığı yöntemlerden birisidir. Eksik beyan edilen evin değeri ve bu sayede yatırılmış olan eksik harç bedelinin ilerleyen dönemlerde daha farklı bir şekilde tespit edilerek ceza kesilmesi öngörülmektedir. Bu  yüzden beyan edilen evin değeri ve yatırılan harcın tutarı gerçeğe uygun olmalıdır. Aksi takdirde cezaların kapınızda olduğunu belirtmekte fayda var.

 

Düşük gösterilen tapu harcı bedellerine fazla vergi uygulaması

 

Tapu harcı ile ilgili başka sorunlar da ortaya çıkmaktadır. Eğer bir daire aldıysanız ve bu daireyi 5 yıl geçmeden satmak istiyorsanız Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi’ni Ödemek zorundasınız. Bu durumda satıcılar tapuda beyan edilen satış bedelini daha da düşük göstererek, alım ve satım işlemlerinde kar etmeye çalışır. Bu şekilde düşük vergi ödemeye çalışabilirler.  Fakat bu durum onlar için ilerleyen zamanlarda ceza ile sonuçlanacaktır.

 

Satış bedelinin eksik gösterilmesi ayrıca alıcı için de risk oluşturmaktadır. İlerleyen zamanlarda başka bir ev satın almak istediğiniz zaman daha yüksek bir gelir vergisi sizleri beklemektedir. Son zamanlarda uygulanan cezalar ile birlikte artık daha doğru satış bedelleri beyan edilmeye başlandı. Bu sayede tapu harçlarının daha düzgün bir şekilde ödenmesi sağlandı. Yeni konut alımlarında  gerçek satış değerlerinin bildirilmesi ile birlikte, evlerin tapuda görülen bedellerinin de yukarıya doğru çekti. Geçtiğimiz yıllarda evini satın alırken ev değerinin düşük gösterilmesini sağlayan kişileri yüksek vergiler bekliyor. Satın alım tarihinden itibaren 5 yıl geçmeden evini satmak isteyen kişiler cezalardan dolayı evin gerçek değerini belirtmek isteyince, aradaki satım ve alım farkından dolayı yüksek oranlarda etmiş gibi göründüler. Fakat bu yüksek kar oranları kişilerin vergilerini daha da katladı. Böylece satıcı ve alıcıları vergi ve ceza sürprizi beklediğini söyleyebiliriz.

 

Örnek verilecek olursak, 2013 yılı Şubat ayında  280.000 TL’ye evini almış bir kişinin tapuda 170.000 TL ev değeri beyan ederek tapu harcı yatırdığını varsayalım. Kolu kırıldı 2016 yılı Şubat ayında  320.000 TL’ye sakarken bu sefer de doğru değerini 320.000 TL’yi beyan etsin. Bu durumda edilen kâr  150.000 TL olarak görüleceği için satıcıya 32.000 TL’ye yakın bir vergi ödemesi söz konusu olmaktadır. Ev alımı sırasında eğer gerçek değerini belirtmiş olsaydı,  herhangi bir şekilde değer artış vergi ödemesi tahakkuk etmeyecekti. Toplamda ödemesi gereken miktar ise yüzde 4 olarak 4400 TL tapu harcı olacaktı. Fakat tapu harcının düşük gösterilmesinden dolayı birey 27.600 TL fazladan bir ödeme yapmak durumundadır. Bu tür ceza ve vergiler ile karşılaşmamak için yapmanız gereken en doğru davranış, konut alım bedeli üzerinden tapu harcı beyanında bulunmaktır.

 

Tapu Harcı Nasıl Ödenir ?

Tapu harcınızı, Tapu Müdürlüğü ile anlaşmalı bankalar aracılığı ile ödeyebilirsiniz. ( anlaşmalı bankalar SMS içerisinde bildirilmektedir). Satış işlemi yapmış olduğunuz Tapu Müdürlüğünden 12 veya 13 haneli seri numarası cep telefonunuza gelmektedir. Seri numarası ile birlikte damga vergisi, tapu harcı ve döner sermaye bedelini Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesi üzerinden kredi kartı ile ödemeniz mümkündür.

Konut kredisi ile alınmış olan konutlarda muaf olunan vergi ve harçlar

 

Eğer evinizi konut kredisi ile birlikte alıyorsanız, katma değer ve ipotek harcından muaf olmaktanız. Emekliler, işsizler, ev hanımları, şehit yakınları ve Gaziler, dul ve yetimler brüt alanı 200 metrekareyi aşmayan bir konutları olması ve ek gelirleri olmaması halinde, emlak vergisinden muaf tutulmaktadır. Bu kişiler ayrıcalıklı tutulmaktadır.