Kerim Bertrand ile Gayrimenkul Piyasası

  • Yazar: Mücahid İnanç
  • 23.01.2018
Kerim Bertrand ile Gayrimenkul Piyasası
Kerim Bertrand

REIDIN CEO

  1. Kerim Bey merhaba. Öncelikle kısaca sizi tanıyabilir miyiz ? Reidin hakkında bize bilgi verir misiniz ?

2016 yılında Ülke Müdürü olarak girdiğim REIDIN’de, Ağustos 2017’den beri CEO olarak görev yapıyorum. Öncesinde Doğuş Grubu’nun başka bir iştiraki olan Related Group’ta COO görevini yürütüyordum. Daha öncesinde üç yıl kadar bir İngiliz grubu olan UBM’in Türkiye Genel Müdürü ve 14 yıl çalıştığım ISI Emerging Markets şirketinde en son Ortadoğu ve Afrika Bölge Müdürüydüm. Geçen sene 10’uncu yıldönümünü kutlayan REIDIN, Türkiye ve BAE’de ilk konut fiyat endeksleri üretmiş bir gayrimenkul bilgi şirketi olarak biliniyor. Geçen senenin sonundan beri de Veri Analitiği, Konumsal Analiz alanlarında katetmiş olduğu önemli mesafe ve edindiği deneyim sayesinde REIDIN, bundan böyle gayrimenkul sektöründe lider bir veri analitiği şirketi olarak kendisini konumlandırıyor.


  1. Herkesin aklında olan bir soru olarak, gayrimenkul sektöründe balon var mı ? Aynı şekilde ofis taraflarında da balon var mı ?

Gayrimenkul sektöründe özellikle Case Shiller ve Temel Analiz metotlarıyla, Boğaziçi Üniversitesi Ekonomi ve Ekonometri Bölümü ile yapmış olduğumuz araştırmalar sonucunda bir fiyat balonu oluşmadığını, 2015 senesi sonunda bir riskli dönem geçirmiş olduğumuzu ancak daha sonrasında piyasanın yavaşlayan fiyat artışlarıyla kendisini regüle ettiğine tanık olduk. Zaten gelişmekte olan ülkelerde bir balon oluşumu olsa da patlamasındansa bir sönme eğilimine girdiğini görürüz. Ancak konut arzı tarafında bölgesel bazda, mahalle seviyesinde, yer yer arz fazlası, yani arz balonu oluşumları gözlemledik ve bu bölgelerde ister istemez fiyatlarda aşağı yönlü bir baskı oldu.

Ofis piyasasında da bir balon oluşumundan bahsetmek zor. Ancak arz-talep dengesizliğinden kiralık metrekare fiyatlarında bir aşırılık 2017 başlarında gözlemlemiş olsak da 2017 sonuna doğru, TL’ye geçiş, kira indirimi ve teşvikler sayesinde fiyat artışlarında bir yavaşlama ve kimi yerde bir aşağı yönlü düzeltme gördük. Bunlar sağlıklı bir dengelenmeye işaret ve bu nedenle bir balon oluşumundan bahsetmemiz mümkün değil.


  1. Gayrimenkul sektöründe yapılan teşviklerin fiyat endeksine etkisi var mı ?

Türkiye’nin Gayrimenkul Platformu GYODER liderliğinde 2016 yılı içerisinde ülke ekonomisinin dinamizmini devam ettirmek ve sektöre ivme kazandırmak amacıyla 1- 31 Ağustos, 2016 tarihleri arasında geçerli olan "Gayrimenkulde Güç Birliği Daha Güçlü Türkiye" kampanyası başladı ve kampanya 15 Ekim 2016 tarihine kadar uzadı. İkinci kampanya da ‘20 yıl vade ve düşük faizli konut kredisi’ olmuştu. 1 Şubat - 31 Mart 2017 tarihleri arasında devam eden kampanya ile GYODER üyelerinin markalı konutları, 240 ay vade, %0.75-0.85 arasında faiz oranlarıyla satışa sundu.  Bu doğrultuda REIDIN-GYODER endeks kapsamında stok erime hızı verileri incelenerek dönem içerisindeki hareketliliği ölçümleyebilir diye düşünüyoruz, endeks verileri incelendiğinde Şubat ve Mart döneminde sırasıyla stok erime hızı %6,5 ve %6; toplamda %12,5 olarak gerçekleşirken; sonraki 2 aylık dönemde (Nisan-Mayıs) %8,7; devamdaki 2 aylık dönemde (Haziran-Temmuz) ise sadece %6,4 olarak ölçümlendi.  Diğer taraftan, 2017 yılında nihai tüketiciye; ‘Yabancıların konut edinmesi ve vatandaşlık hakkı verilmesine ilişkin düzenlemeler’, ‘150 metrekareden büyük konutların KDV oranlarının yüzde 8’e indirilmesi ile ilgili düzenlemenin 30 Eylül 2017’ye kadar uzatılması’, ‘Tapu harcının 30 Eylül 2017’ye kadar geçerli olmak üzere binde 20’den binde 15’e düşürülmesi’ gibi teşvikler sektörde önemli bir hareketlenme kazandırdı. Özellikle konut satış verileri incelendiğinde düzenleme öncesi ve sonrasında satış düzeylerindeki gelişmeler alınan kararların mutlak olumlu etkisini ortaya koymaktadır.   

 

  1. Geçen yıla göre konut satışlarında nasıl bir değişim yaşandı ? Yabancılara satışta artış var mı ?

TÜİK tarafından konut satışlarına ilişkin son yayınlanan Kasım 2017 verileri dikkate alındığında konut satışları 2017 Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %7,5 oranında azalarak 122.732 oldu. Konut satışlarında, İstanbul 19.939 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul’u, 14.200 konut satışı ve %11,6 pay ile Ankara, 7.360 konut satışı ve %6 pay ile İzmir izledi. Diğer taraftan özellikle son aylarda artan kredi maliyetlerinin yansıması olarak Türkiye genelinde ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %23,9 oranında azalış göstererek 37.250 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %30,4 olarak gerçekleşti. Yabancı satışlarına ilişkin olarak ise TÜİK kapsamında derlenen veriler irdelendiğinde, dış kaynaklı talebin artış yönünde olduğunu söylemek mümkün.

 

  1. Son dönemlerde konut fiyatları nasıl seyrediyor ? Arz-talep durumu nedir ?

2017 yılındaki fiyat gerçekleşmelerine baktığımızda, Türkiye genelinde 68 şehrin tamamını kapsayacak nitelikteki Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi’nde (TR-68) Kasım ayı dikkate alındığında yıllık bazda %11,96 oranında artış gerçekleşti; 2017 yılı Tüketici Fiyat Endeksindeki %11,92 oranındaki artış dikkate alındığında konut fiyatlarının ülke genelinde enflasyon oranı kadar arttığını da söyleyebiliriz.

 

  1. İpotekli konut kredisi ne kadar kullanılıyor ? Konut satışlarını önümüzdeki dönemlerde nasıl etkiler ?

Türkiye Bankalar Birliği’nin ve Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın istatistikleri incelendiğinde toplamda 2,2 milyon kişiye ulaşan ve 200 Milyar TL’ye yaklaşan ölçekte konut kredisi kullanıldığını söylemek mümkün. Ancak kredi faiz oranlarındaki son 3 aylık dönemdeki artış ve bunun 2018 yılında da devam edeceğine ilişkin beklentiler kredi kullanımında talebin daralabileceğini de gösteriyor ki buna ilişkin ilk işaretleri TÜİK konut satış istatistiklerinde de gözlemlemek mümkün aslında;  örneğin geçen yılın Kasım ayında Türkiye genelinde ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %23,9 oranında azalış göstererek 37.250 şeklinde gerçekleşti.

 

  1. Piyasada son duruma baktığımızda konut için iyi bir yatırım aracı diyebilir miyiz ?

Rakamlar üzerinden konuşmak gerekirse, konut fiyat artışlarının ve finansal yatırım araçlarının 2017 yılı ilk 12 aylık süreçteki artış ve getiri performansları incelendiğinde, BIST-100 Endeksinde risk getiri beklentisi yüksek olduğundan aylar itibari ile getirideki değişkenlik yüksek olmakla birlikte, toplamda %43,17’lik bir getiri sağladığı gözlemlenmektedir. Amerikan Doları’nda yıllık toplam getiri %9,91’de kalmıştır. Son dönemlerin popüler yatırım aracı Altın’da ise %20,52’lik bir getiri söz konusu olmuştur. Yatırımcılarına daha düzenli getiri sağlayan mevduat faizi 2017 yılında enflasyon artışı kadar getiri sunmuştur. Türk yatırımcılarının geleneksel yatırım aracı olarak ifade edebileceğimiz konut yatırımları ise özellikle uzun vadede diğer finansal yatırım araçlarına kıyasla her zaman iyi bir alternatif olmuştur. Ancak 2017 yılı konut artışları irdelendiğinde özellikle yeni konut ve ikinci el konut piyasasında ayrışımların olduğu gözlemlenebilir. Örneğin Türkiye geneli 68 şehir baz alınarak veriler incelendiğinde artış oranı enflasyon artış oranı kaderken, yeni konut fiyat endeksindeki artış hem çeyrek dönemler hem de yıl bazında sınırlı kalmıştır.

 

  1. Markalı projelere taleplerin arttığını ve stokların erimeye başladığını görüyoruz. Bu durumu neye bağlıyorsunuz ?

Markalı konut projelerinde Kasım ayı stok erime hızı %3.3 olarak gerçekleşti, bu rakam son 6 aylık dönemin ortalamasının üzerinde bir stok erimesinin gerçekleştiğini bize gösteriyor. Bu durumun markalı konut geliştiricilerinin tüketicilerin gözünde oluşturmuş oldukları güvenin bir sonucu olduğunu düşünüyoruz.

 

  1. 2.el konut satışlarında son durum nedir ?

TÜİK tarafından konut satışlarına ilişkin son yayınlanan Kasım 2017 verileri dikkate alındığında konut satışları 2017 Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %7,5 oranında azalarak 122.732 oldu. Konut satışlarında, İstanbul 19.939 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul’u, 14.200 konut satışı ve %11,6 pay ile Ankara, 7.360 konut satışı ve %6 pay ile İzmir izledi.

 

  1. Gayrimenkul sektörü açısından 2018’den beklentileriniz nelerdir?

Ülkemizde mevcut duruma baktığımızda, konut fiyatlarının yüksek olması ailelerin konut satın alımında belli bir oranda banka kredisi kullandığı gerçeğini göstermektedir. REIDIN Konut Satın Alım Gücü Endeks verileri incelendiğinde ise konut fiyatlarının kişilerin gelirleriyle karşılaştırıldıklarında çok yüksek olduğu, konut kredilerinin düşük maliyetli ve uzun vadeli olarak verilebilmesi durumunda kişilerin bunları geriye ödeyebilmelerinin mümkün olduğu gerçeğini gözlemliyoruz.

Aslında Türkiye Bankalar Birliği’nin ve Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın istatistikleri incelendiğinde toplamda 2,2 milyon kişiye ulaşan ve 200 Milyar TL’ye yaklaşan ölçekte konut kredisi kullanıldığını söylemek de mümkün. Öte yandan, faiz oranları ile konut kredilerinin gelişimini irdelediğimizde ise iki değişken arasında yüksek korelasyonun varlığı herkesçe kabul edilen bir gerçek. Konut kredisi faiz oranları Ocak-Eylül döneminde ortalama aylık %0,98’idi; ancak özellikle son 3 ayda yüzde 1,10’a yaklaşan ve aşan oranlar gözlemlemekteyiz. 2018 yılının ilk aylarında da benzer durumun devam etmesi durumunda artan kredi maliyetlerinin göreli olarak talebi azaltacağını da söyleyebiliriz. 2017 yılındaki fiyat gerçekleşmelerine baktığımızda, Türkiye genelinde 68 şehrin tamamını kapsayacak nitelikteki Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi’nde (TR-68) Kasım ayı dikkate alındığında yıllık bazda %11,96 oranında artış gerçekleşti; 2017 yılı Tüketici Fiyat Endeksindeki %11,92 oranındaki artış dikkate alındığında konut fiyatlarının ülke genelinde enflasyon oranı kadar arttığını da söyleyebiliriz. 2018 yılında durağan bir piyasa olacağını, fiyat artış trendinin enflasyon beklentisine uygun gerçekleşeceğini ve reel getirini sıfıra yakın olacağını düşünüyoruz. Dolayısıyla, piyasaların durağanlaşması sermaye kazancı ve kira getirisi bekleyenleri tatmin etmeyecektir; barınma amacıyla nakit kullanarak alim yapmak isteyenler için ise uygun fiyatlı her konuta yatırım yapabilir, eğer kredili işlem gerçekleşecekse mevcuttaki kredi oranlarının düşmesini beklemenin uygun olacağını belirtmek gerekir.

Etiketler:
REIDIN, Kerim Bertrand, Doğuş Grub