Gayrimenkul Sektöründe Beklentiler ve Türkiye Gerçeği

Gayrimenkul Sektöründe Beklentiler ve Türkiye Gerçeği

    

Gayrimenkul sektörü vatandaş tarafından güvenli bir liman olarak görülen bir yatırım aracı. Ancak vatandaşın yatırım için aldığı ev, dükkan veya arsadan öteye geçmiyor. Vatandaşın ilk baktığı şey gayrimenkulün lokasyonu, fiyatı ve değerlenme olasılığıdır. Gerisi ile zaten çokda ilgilenilmiyor.

İşte bu yüzden gayrimenkul sektöründeki asıl pay büyük yatırımcılara aittir. Yani bu konutları, projeleri yapan devasa firmalar sektörün olmazsa olmazıdır. Büyük yatırımcılar ise ilk önce yatırım yaptıkları yerdeki güven ortamına bakarlar. Sonrasında ise getiri ve değerleme gelmektedir. Bu tabloya bakıldığında vatandaş aslında yatırımcı değil yalnızca tüketicidir. Yani demem o ki gayrimenkul sektörümüzü yatırımcılara göre şekillendirmeli, yenilikler değişiklikleri de yatırımcıda güven oluşturacak şekilde yapmalıyız.

Sektörde Güven Sağlamak

Güveni oluşturacak olan ise ülkenin gerçek bir hukuk devleti olmasıdır. Yatırımcı geriye dönük değişikliklerle, bir anda çıkan kamulaştırmalarla ya da  yargıdan, birilerinin çıkarı doğrultusunda çıkacak kararlarla karşılaşmak istemez. İşte bu yüzden yerli ve özellikle de yabancı yatırımcıları ülkeye çekmek istiyorsak birinci kural ülkenin yasamasına, yürütmesine, yargısına, ekonomisine ve istikrarına duyulan güveni sağlamaktır.

Yatırımcının ikinci baktığı ise en kısa sürede maliyeti amorti edip, kar elde edebilmektir.

Sonraki husus ise değer artışı. Dolar, euro karşısına  değer kaybeden bir TL olduğu takdirde  proje ne kadar karlılık öngörse dahi yatırımcı bu konuda olduğundan daha fazla temkinli davranır.

İşte tüm bunlara baktığımızda Türkiye gayrimenkul sektörü küreselleşememiştir ve küresel bir boyuta ulaşması için de kanaatim daha çok yolu var gibi gözüküyor.

Dubai Krizi

2007’lerde başlayan bu krizde arz ve talep dengesizliği nedeniyle fiyat dibi görmüştü. Projelerde alıcıları paraları güven altına alınamıyor, proje sahipleri denetlenemiyordu. Tüm bunlar ise Dubai'yi krize sokmuştu. 2012'lere gelindiğinde yeni projeler parmakla gösterilecek kadar azalmıştı. Bu süreci inceleyen ve hatalarını telafi eden Dubai keskin bir dönüş yaptı.

Alıcıların parasını güvenceye alan “Land Development” adındaki tapuların verildiği tek yetkili kurum açıldı. Denetim mekanizmalarını tekrar gözden geçirip sağlamlaştırdılar. Böylece kredi kurumları da güvenli olan projeleri destekledi.

Türkiye’de Gayrimenkul Sektörü 

Her ne kadar siyasilerden Türkiye gayrimenkul sektöründe şu kadar gelişti gibi büyük sözler duysak da Türkiye'nin güvenli bir liman olması için daha çok yolu var.

Çünkü ülkemizde aynı gayrimenkule farklı fiyatlar biçilmesi, metrekareler için çizilen sınırlar olmaması, geriye dönük olarak çıkarılan vergiler (dünyada ender örneklerden), beklenmedik imar değişiklikleri ve arttırabileceğimiz pek çok örnek yüzünden gayrimenkul sektörü havası sönen bir balon gibi ve yere düşmesi an meselesi.

Hatta öyle ki üçüncü proje tamamlanabilsin diye altıncı proje satışa çıkıyor, gene de kar etmiyor. Gayrimenkullere kar eklemek yerine karın iki katı indirimle satış yapılmaya çalışılıyor. Çünkü alıcıda da para yok yatırımcıda da para yok.

Olumlu diyebileceğimiz belki de tek şey % 15’lere varan ruhsat izinlerindeki azalma. Böyle böyle piyasalar dengeleniyor ancak.

Veri Tabanı Eksikliği

En kötüsü ise ülkede gayrimenkul sektörüne ilişkin hiç bir verinin olmaması. Bu bilgilerin toplandığı ortak bir veri tabanı olmadığı sürece sektörle ilgili analizler yapmak çok zor. Veriler olmadığından herkes konuşuyor ve herkes istediğine inanıyor. Gerçek tablo ile ilgili sadece yürütülen soyut fikirler var o kadar.

Ayrıca, dünyada 250.000 $’dan başlayarak gayrimenkul alana vatandaşlık verilirken, bizde 1.000.000 $ altında satmıyoruz. Vatandaşlıktan 44 milyar $ para geleceği söyleniyordu. Satışlar da vatandaşlık da vardır elbet lakin rakamlar, istatistikler gene yok. Gerçi daha uygulama yönetmeliğimiz bile yok.

Yine Dubai örneğine değinecek olursak krize girdiler, çıktılar, artık çok daha güçlü ve güvenliler. Biz ise bu tabloyu gördüğümüz halde ayağa kalkmak için kriz mi bekleyecek, ya da yine teğet geçti diyerek, kriz yok nasılsa diye yerimizde saymaya devam mı edeceğiz?

Gayrimenkul sektörü ekonomimizin büyük çarklarından biri ve bu dişlinin gücü herşeyi altüst edecek kadar büyük bir kuvvete sahip ülkemizde. İşte bu yüzden yol yakınken önlemler alınmalı ve yatırımcının güveni bir an evvel sağlanmalıdır.

Serhad AKILLI
serhad.akilli@gayrimenkulprojeleri.net

Gayrimenkul Yatırım Uzmanı

Benzer Makaleler
Gayrimenkul Sektöründe Beklentiler ve Türkiye Gerçeği

Gayrimenkul sektörü vatandaş tarafından güvenli bir liman olarak görülen bir yatırım aracı. Ancak vatandaşın yatırım için aldığı ev, dükkan veya arsadan öteye geçmiyor. Vatandaşın ilk baktığı şey gayrimenkulün lokasyonu, fiyatı ve değerlenme olas..

Bitcoin Gayrimenkul Dünyasını Nasıl Etkiledi?

Son dönemlerde adından sıkça bahsettiren bitcoin, gayrimenkul ve blockchaini etkilemiş durumda. Ancak bu konu öncesinde bitcoin tanımı ve özellikleri hakkında açıklama yapmakta fayda var. Bitcoin, önemi Türkiye piyasasında yeni anlaşılmaya başlanan fakat dü..