AVM’ler Henüz Altın Çağını Yaşamadı

AVM’ler Henüz Altın Çağını Yaşamadı

Sosyal yaşamın bir parçası olan, şehirde yaşayanların en çok ziyaret ettiği yerler olan ve şehrin alışveriş ihtiyaçlarını büyük ölçüde sağlayan alışveriş merkezleri giyim, ayakkabı, yeme, içe, oyun gibi aktiviteleri sunuyor. İnsanların alışveriş ihtiyaçlarının tamamına yakınını sağladığı alışveriş merkezleri aynı zamanda vakit geçirmek ve modayı takip etmek için de sık sık ziyaret ediliyor. Özellikle gençler tarafından hemen her gün ziyaret edilen AVM’lere olan bu ilgi her geçen gün artıyor. 

AVM’lere olan bu ilgiden dolayı artık yalnızca illere değil, ilçelere de alışveriş merkezleri açılıyor. Alışveriş merkezleri ise bir türlü doyum noktasına ulaşmıyor. AVM’ye ihtiyaç duyan bir ülke olmayı sürdürüyor ve mevcut AVM’ler ihtiyaçlarımızı karşılamadıkça yenilerinin açılmasını istiyoruz. 

Dördüncü nesil AVM dediğimiz alışverişlerde karma projeler dikkat çekiyor; cadde konsepti, açık hava alanları bulunduran alışveriş merkezleri tamamen kapalı ve standart konseptin dışına çıkmaya başlıyor. 

Alışveriş merkezlerinin kurulacağı yerler ve projeler, konseptler ile ilgili Akademetre Genel Müdür Alev Bayrak ve İŞ GYO Kurumsal İletişim, Satış, Kiralama ve Pazarlama Grup Başkanı Gülfem Sena Tandoğan önemli açıklamalarda bulunarak AVM’lerin ilgi odağı olması yönünde öngörülerini dile getirdiler. Bayrak ve Tandoğan’ın açıklamalarından yola çıkarak verdikleri bilgiler ışığında AVM’ler, AVM projeleri, AVM’lerin altın çağı gibi konuları inceledik ve sizlere bir AVM rehberi hazırladık. 



Akademetre Nedir?

Akademetre genel müdürü Alev Bayrak Akademetre hakkında bilgiler verdi. Bayrak, yaptığı açıklamalarda Akademetre’nin 2000 yılında kurulduğunu ve yerli sermayeyle kurulu en büyük araştırma şirketi olduğunu belirtti.  

Akademetre otomotivden finansa, hızlı tüketim ürünlerinden gayrimenkule kadar çoğu sektörde önemli markalara hizmet vermekte. Stratejilerini yerel kodlarla oluşturulmuş modellerle veriye dayalı olan Akademetre müşterileriyle uzun süreli ilişkiler kuruyor. Akademetre’nin en büyük farkı ise yalnızca veri sunmakla kalmaması, veriye yönelik yaklaşımlar geliştirmesi. Akademetre’de Pricing Panel ile satış noktalarından aylık 2,5 milyon fiyat analizi yapılmakta. Pricing Panel dünyada sayılı, Türkiye’de de sadece AkademePanelde yerel, ulusal ve geleneksel kanallar ile web fiyatları analiz ediliyor, satış noktalarına marj kazandırılıyor, rekabette avantaj ortaya çıkarılıyor. 

Akademetre özellikle perakende sektörüne hizmet vermektedir; fiyat analizleri yapılıyor ve perakende sektörünün önde geleni olan AVM’ler ile ilgili çalışmalar yapılıyor. Alışveriş merkezleri ile ilgili uzmanlık kazanan ve bunlara yönelik çalışan başka araştırma şirketlerini bulmak çok zor. Akademetre AVM’ler için yerli model ve kodlarla çalışıyor. Perakende sektöründe özel olarak yapılan çalışmaların anlaşılabilmesi için öncelikle AVM Endeksi’nin bilinmesi gerekiyor. AVM Endeksi, sektörü ölçülebilir ve hesaplanabilir bir noktaya getirmek için kullanılır.  AVM’leri yönetebilmek için öncelikle ölçebilmek gerektiği için AVM Endeksi’nin son derece gerekli olduğunu söylemek mümkün. Yaklaşık 60 tane AVM, Akademetre tarafından kurulan online bir platforma bilgileri girilerek kaydediliyor. Bu veriler arasında toplam ciro kategori bazlı ciro ve kapı giriş sayıları yer alıyor. Aylık bazda ciro ve ziyaret bazlı sektörel büyüme takip edilebiliyor ve her AVM kendisi için hazırlanan raporu alabiliyor. Bir AV diğerinin verilerini göremiyor ancak Türkiye ve bölge bazındaki pozisyonunu görebiliyor. 

 “AVM Müşterisi Büyüteç Altında” adıyla gerçekleştirilen araştırmada AVM müşterileri değerlendiriyor ve beklentileri hakkında bilgi sahibi olunabiliyor. 

AVM Potansiyeli raporu ile AVM’lere ihtiyaç olup olmadığı, ihtiyaç olan bölgelerin hangileri olduğu, doygunluğa ulaşan bölgeler gibi bilgilere ulaşılabiliyor. Bu veriler sayesinde ihtiyaçlar, beklentiler ve planlamalar rahatça görülebiliyor. 

Türkiye AVM Sektörü son 6 yıl için değerlendirildiğinde ilk kez 2016 yılında ziyaret sayılarının  azaldığı görülüyor. Bunda 2016 yılının tüm sektörler için zor bir yıl olmasının payı olduğu düşünülüyor.  

AVM’lerin Altın Çağı

1995 – 2006 yılları arasındaki 11 yılda yaklaşık olarak 100 AVM açılmışken son üç yılda yaklaşık 100 AVM’nin daha açıldığı görülüyor. AVM sektöründe en büyük sıçrama denebilecek dönem bu üç yıl denilebilir. Sayıca AVM’lerin altın çağı 2011 yılına kadar olan süre denilebilir ancak AVM’ler için sayıdan daha önemli hususlar var. Bunlar arasında verimlilik çok önemli, bu verimlilik de metrekareye düşen ciro verimliliği olarak düşünülmelidir. AVM sayısının artmasından daha önemli olan bu verimlilik sayının artmasıyla birlikte artabilen bir durum olabiliyor.  

Avrupa’da 1000 kişi başına düşen kiralanabilir alan henüz ülkemizde yakalanmış değil. Bu da hala AVM’lere ihtiyacımız olduğunun bir diğer göstergesi. , hala AVM’ye ihtiyaç var. AVM’lerin sayısı arttıkça, açılan her metrekare ile sektöre ortalama olarak 16 yeni ziyaret ekleniyor. AVM’lerin çok ciddi rağbet gördüğü bir süreç yaşansa da AVM’lerin altın çağının henüz yaşanmadığını da söylemek mümkün. AVM sayısı arttıkça ziyaret de artıyor, henüz doyum noktasına ulaşmamış AVM’lerin altın çağının yakın gelecekte olacağı öngörülebilir. 

AVM Kronolojisi

Yeni bir AVM projesi söz konusu olduğu zaman arsa belirlenir ve ciddi bir araştırma başlar. Araştırma projenin en önemli ayağıdır diyebiliriz çünkü araştırmalar yapılacak olan yatırımın niteliği hakkında bilgi verir. Bir bölge belirlendikten sonra potansiyel müşteri olarak nitelendirilebilecek bir hedef kitle belirlenir. Bu hedef kitle de bölgenin ihtiyaçlarını yorumlayabilmek ve analiz edebilmek açısından son derece önemlidir. Potansiyel müşteri kitlesi ve ihtiyaçları belirlendikten sonra AVM’nin rekabet durumu incelenir. Yaklaşık giriş kapısı sayıları, aylık cirolar gibi önemli verilerin rapor haline getirilmesi gerekiyor ve böylece de yatırımın geri dönüş süresi de hesaplanabiliyor. Araştırma, karşılaşılabilecek sürprizleri en aza indirerek yatırımcıların daha net görebildikleri bir yön açısından büyük önem arz eder. 

AVM’ler İçin Yer Seçiminde Nelere Dikkat Edilmelidir? 

Sektörel anlamda pek çok kriter olmasına rağmen AVM’lerin yerleri önemli bir husus olabiliyor. Çünkü AVM demek yeni bir yaşam alanı demektir. Gittiği yere yeni bir yaşam getiren AVM’lerin lokasyonu bu açıdan önem taşımaktadır. Yer seçimi yaparken o yılın ihtiyaçlarına göre yorum yapıp karar vermek yeterli değildir, uzun vadeli geleceğe bir yatırım olan AVM’ler bölgenin gelişim potansiyelini iyi değerlendirmeyi gerektiriyor. 

Araştırma Hangi Aşamada Yapılmalıdır?

Araştırmanın faydası proje başladığı zaman daha iyi görülmekte ve hedef kitleyi belirlemede, kiralama faaliyetlerine başlamada, mağaza seçimlerinde de önemli katkılarda bulunmaktadır. Bu nedenle araştırmanın yatırımın en başından yapılmaya başlanması ve bütün süreçlerde devam etmesi gerekir. 

Sektör Ciroları Toplumun Tüketim Alışkanlıklarını Yansıtır Mı?

Alışveriş merkezlerinde yapılan harcamalar toplumun tüketim alışkanlıklarını kısmi de olsa yansıtıyor.  

AVM harcamalarının yarısının giyim ve ayakkabı üzerine olduğu düşünülürse insanların giyim alışverişlerinin büyük kısmını AVM’lerden karşıladığını da söylenebilir. AVM’lerde yeme içme sektörü de çok revaçta, verimliliğin yüksek olduğu bir kategori olan yeme içme sektöründe de AVM’lere olan ilgi dışarda yemek yeme alışkanlıklarımız hakkında bilgi veriyor denilebilir.  

Ciro Ve Ziyaretçi Sayısı Neden Değişiyor?

Alışveriş merkezleri iyi işler yaparak büyük başarılara imza attıkça kendi yaşamını sürdürmektedir. AVM’ler bulunduğu yere yeni bir yaşam getirmezse başarıya ulaşamazlar. Bir yaşam sürdürmeli, hedef kitlesine hitap etmeli, müşteri ihtiyaçlarını yeterince karşılayabilmeli, farklılaşarak ciro ve ziyaretçi sayılarını arttırmaktadır. 

Mevsimler Ciro ve Ziyaretçi Sayılarını Etkiler Mi?

Ciroların yükselmesinde mevsimlerden daha çok özel günlerin etkisi vardır. Bayram, yılbaşı, özel günler, hafta sonu gibi günler AVM’lerin cirosunu ciddi oranda arttırır. Ancak mevsimlerin ilgisinin olmadığını söylemek de yanlıştır; eğer tatil veya turistik bir bölgedeki bir AVM’den bahsediyorsak turistlerin daha çok geldiği dönemlerde veya nüfusun arttığı mevsimlerde ziyaret sayısı ve ciro değişiklik gösterir. 

Tüketim Alışkanlıklarımız İle Gelecekteki AVM Sektörü Nasıl Yorumlanabilir?

AVM’lerin toplumdan izole olduğu ve adeta bir kapalı kutu olduğu dönemler artık geride kalıyor. Günümüzde dördüncü nesil AVM’ler revaçta. Bu AVM’lerde daha hayatın içinden tasarımlar ve gerçek yaşama yakın temaslar var. Doğayla iç içe, açık alanları bulunan, cadde konsepti üzerinden hazırlanan, alışveriş ile barışık bir AVM geleceği görülüyor. Günümüzdeki AVM’ler bunu kısmen karşılayabilse de tam olarak gerçek yaşama entegre olmuş değil, gelecekte tamamen yaşamın ve doğanın içinden AVM’lerin olacağı ve insanların alışveriş dışındaki ihtiyaçlarını da karşılanabileceği öngörülüyor.  

Gülfem Sena Tandoğan/İŞ GYO Kurumsal İletişim, Satış, Kiralama ve Pazarlama Grup Başkanı

İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı İŞ GYO Kurumsal İletişim, Satış, Kiralama ve Pazarlama Grup Başkanı Gülfem Sena Tandoğan AVM/Perakende sektöründe ofislere, perakende sektörüne ve gayrimenkul projelerine yatırım yapma gibi çalışmaları yürüttüklerini kaydetti. İŞ GYO’nun stratejisi süreklilik arz eden gelir elde etmek ve kârlılığı artıracak faaliyetler yürütmek ve hissedarlara azami fayda sağlayacak alanlar oluşturmada yatırım fırsatlarını değerlendirmek. Portföyleri ağırlıklı olarak ticari gayrimenkullerden oluşmakta lokasyon, gayrimenkul tipi ve sektör bazında çeşitlendirilmektedir.  

Şirket gayrimenkul sektörünün birçok alanında olduğu gibi perakende alanında da yatırımlarını sürdürmektedir. Mevcut projeler ve gelecekteki projeler açısından perakende fonksiyonunu tek başına değerlendirip geliştirmek yerine karma fonksiyonlu projeleri tercih ediyor.  

Karma konseptteki projelerde konut, alışveriş merkezi, ofis/home- fonkisyonlarını bir arada tutan bir yaklaşım söz konusudur. Perakende fonksiyonunu genellikle karma projeler üzerinden değerlendiren şirket projenin genel konsepti ile alışveriş merkezinin uyumuna dikkat ediyor. 

AVM Projesinin Geliştirmesinde Neler Önemlidir?

Başarılı yatırımlar olabilmesi için doğru yer, doğru zaman, doğru planlama gibi ilkeler göz önünde bulundurularak proje geliştirilmelidir. Yatırımcıların AVM konseptinde yeni arayışlar içine girmesinin nedeni de budur. Yeni arayışlar içerisinde, bünyesinde açık alanlardaki cadde havası yaratan konseptler öne çıkmaktadır. İŞ GYO’nun yatırım yaptığı Kanyon bu konuda bir öncüdür denilebilir. Açık alan ve cadde havasını insanlarla buluşturan ilk proje olan Kanyon, Türkiye’deki en iyi alışveriş merkezlerinden birisi olarak bilinmektedir. Ege Perla projesi de bu konsept doğrultusunda şekillenmektedir ve İzmir halkına yepyeni bir alışveriş deneyimi sunmayı hedeflemektedir. Ege Perla hem alışveriş hem de eğlence bakımından kitlenin ihtiyaçlarını en iyi şekilde sunmayı amaçlamaktadır. 

Bir AVM’de Yer Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir?  

Yatırımcılara azami ölçüde gelir sağlayacak olan projelerde gelişime açık lokasyonlara dikkat edilmelidir. Bölgenin prim ve gelişim potansiyeli yatırım kararlarını etkiler. İŞ GYO projelerinin özelliklerini bölgelere göre şekillendirmektedir. Böylece maksimum ölçüde dönüş olması hedeflenmektedir. AVM projelerini geliştirirken Pazar analizi, konsept araştırmaları, kiracı karması, lokasyonu ve araştırma verilerini dikkatlice değerlendirmektedir.  

Kiralama Ve Pazarlama Ne Zaman Yapılmalıdır?

Kiralama ve pazarlama faaliyetleri projenin ilk safhasında başlamalıdır ve paralel yürütülmelidir. Kiralama yatırımın ana doğasını belirler ve mimarisine şekil verir. Projenin vaat ettikleri en baştan bilinmeli ve paydalar belirlenmelidir. Açılış tarihi belirlendikten sonra lansman ve lansman sonrasındaki faaliyetler şekillendirilmelidir. 

Markalar AVM’leri Hangi Kriterlere Göre Seçer?

Markalar artık AVM seçiminde çok daha hassas davranmaktadır. Markaların AVM seçerken pek çok kriteri göz önünde bulundurduğunu söylemek mümkündür. Bu kriterler arasında hedef, AVM tasarımı,  mimari anlayışı gibi kriterler yer alır. Markalar ayrıca hedef kitlenin sosyal ve kültürel açıdan zengin, gösterişsiz ancak kaliteli yaşamayı seven kişilerin tercih ettiği bir bölgede olmasına da özen gösterirler. Mağaza karması oluşturulurken tüm aile bireylerinin ihtiyaçlarının karşılanabildiği ve çeşitliliğin olduğu AVM’ler markaların ilgi odağı haline geliyor. 

AVM Projelerinde Önemli Olan Hususları Nasıl Karşılaştırabiliriz?

AVM projelerinde lokasyon, konsept, kiracı karması gibi hususlar birlikte düşünülmelidir. Bu kriterlerin göz önünde bulundurulduğu projelerde AVM yönetimi de önemli bir konudur. Yönetim, AVM’lerde yaşanabilecek sorunlara akılcı ve pratik çözümler getirebilmelidir. AVM projelerinde yönetim ve fiziksel özellikler birlikte düşünülmeli ve bunlar güçlü bir birliktelik yaratmalıdır. Bir AVM çok iyi bir lokasyonda olsa ve fiziksel özellikleri bakımından çok donanımlı olsa da yönetimi yüzünden başarısız olabilir; benzer şekilde çok iyi bir yönetimi olan bir AVM de olumsuz koşulları ve yanlış lokasyonda olması gibi durumlardan dolayı başarısız olabilir. Bu nedenle AVM’nin yönetimi, lokasyonu, mimarisi, fiziksel özellikleri; kısaca tüm bileşenleri güçlü bir birliktelik yaratmalıdır. 

Dolar Kurundaki Dalgalanmalar AVM’leri Etkiledi Mi?

Son aylarda yaşanan dalgalanmalar AVM cirolarını ve ziyaretçi sayılarını olumsuz etkiledi. Hatta öyle ki pek çok mağaza iflas ertelemeye başvurdu, mağazalarını kapattı veya küçülme yoluna gitti. Maliyet sıkma politikasıyla karşılaşan zincir mağazalar döviz kuru ile kiralama yapan alışveriş merkezlerindeki yerlerini bırakmışlardır. Dolardaki bu kiracıların kur sabitleme veya TL üzerinden kira ödeme taleplerini ortaya çıkarmıştır. Yeni kiralamalarda kiracılar TL üzerinden kira ödeme talebinde bulunmaktadırlar. 

Benzer şekilde 2016 yılı boyunca yaşanan siyasi ve ekonomik çalkantılar, gerek perakendecileri gerekse AVM müşterilerini yeni yıla daha temkinli girmeye teşvik etmiştir. Ekonomi açısından herkesin yeni yıla daha temkinli girmesi yılın ilk ayından itibaren oluşan buzları bir parça da olsa çözmeye başlamıştır. Bunun nedeni ise sağlanan istikrar ve döviz kurlarındaki dalgalanmanın nispeten durulmasıdır demek mümkün. Ocak ayı ciro endeksine ve ziyaret sayısına yansıyan bu değişim yılın ilk ayından sonra görülen istikrar ve döviz kurlarındaki dalgalanmanın durulması yeniden yükselen bir grafiğe ulaşacak diye beklenmektedir. 

Açık Hava Konseptindeki AVM’lerin Nedeni Nedir?


Alışveriş merkezleri toplumdan izole ve tamamen kapalı yerler olarak algılanmakta ve bu da insanların bir zaman sonra sıkılmasına sebep olmaktadır. Daha doğaya dönük ve gerçek yaşam ölçütlerinin arandığı günümüzde ziyaretçiler kapalı ve izole alanlar yerine çevre ile bütünleşik, ferah ve dış dünya ile entegre alanları tercih ediyorlar. 

İŞ GYO bu bağlamda projelerini değerlendirdi ve 2006 Türkiye'nin ilk açık hava konseptli alışveriş merkezi olan Kanyon Alışveriş Merkezi projesini hayata geçirdi. Kanyon konutları, çarşısı, ofisleri ile bir bütün olarak düşünülerek gerçekleştirilmiş bir proje olmakla beraber sosyal ve kültürel etkinliklerle her an yaşayan, toplum ve çevre ile bütünleşen, eğlenceli bir dünya yaratmayı amaçladı ve bunu başardı. Kanyon, sokakta alışveriş yapma keyfini AVM çatısı altında sunuyor. Bunun yanı sıra konforlu, yeşil alan içinde, modern ve seçkin bir alışveriş alanı vaat ediyor. 

İzmir’de de benzer bir proje üzerinde çalışan İŞ GYO İzmir için bir simge yaratmayı amaçlıyor. Projenin mimarı Ağa Khan ödüllü Mimar Emre Arolat ve İzmir’in geleneksel yaşam tarzını ve kültürünü modern mimari ile bütünleştiriyor. Bu birleştirici konsept İzmir gibi ferah ve İzmirli gibi şık olacak Yarı açık mimari tasarımı, markla karması ve ticari alanları ile gerçek bir kent projesi olacak olan Ege Perla 7’den 77’ye herkesin uğrak yeri haline gelecek. 

Gelecekteki AVM/Perakende Sektöründeki Öngörüler Nelerdir?  

Tüketicilerin daha bilinçli ve daha temkinli bir tavır sergilediği günümüzde müşterilerin daha detaycı ve araştırmacı olması markalar arası rekabet arttırmakta ve kampanyalar hazırlamaya teşvik etmiştir. Büyük mağazalardan butik mağazalara geçişler olmaya başlaması ve pop-up mağazalara bir eğilim olması AVM’lerde de bu oluşumların yaygınlaşmasını ortaya çıkarmıştır ve gelecekte AVM’lerde daha fazla pop-up ve butik mağazalar göreceğini söylemek mümkün. 

Yusuf BOZ
yusuf.boz@gayrimenkulprojeleri.net

Pazarlama ve Gayrimenkul Yatırım Uzmanı

Benzer Röportajlar
Gayrimenkul Sektöründe Nöro Pazarlama

1. Seda Hanım öncelikle sizi tanıyabilir miyiz, ayrıca sunduğunuz hizmetler hakkında da bilgi alabilir miyiz?Yıldız Teknik Üniversitesi İstatistik bölümünden mezun olduktan sonra, Bilgi Üniversitesi’nde Pazarlama İletişimi üzerine yüksek lisans yaptım. I..

Şehircilik Anayasası İle Reform Başlıyor!

Şehircilik Anayasası İle Reform Başlıyor!2017 yılının başlarında çalışmaları başlatılan Şehircilik Şurası ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği için Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Öngören detaylara ilişkin bilgiler verdi.Yeni yılda göreve..