2017 yılında Türkiye'de gayrimenkul sektöründe neler olacak ?

2017 yılında Türkiye'de gayrimenkul sektöründe neler olacak ?

    

2017'de Türk emlak piyasasında neler olacağı hakkında birkaç tahminimiz var. Artan yurt içi talebinden, düşüşte olan Lira'ya kadar, yeni yılda Türk emlak piyasasında neler olduğuna bakalım.

Yurt içi emlak talebi artacak

Turizm sektorü bu yıl darbe alsa da, mülkiyet alımları Eylül ve Ekim ayında, 1 yıl içinde %17 ve %25 oranında çok ciddi bir artış gösterdi. Bu artış yurt içi taleplerinden kaynaklandı ve önümüzdeki yıl yine artış gösterecek. Cumhurbaşkanı Erdoğan tarafından desteklenen ticari bankalar ise, yerel talebin artmasını sağlayan daha ucuz krediler vermeye başladı. 2016'da Türkiye'deki villa ve dairelerin üçte birini kapsayan ipotekli evlerde, %71'lik bir artış görüldü ve bu artışın 2017'de de devam etmesi bekleniyor.

Türkler'in de ekonomik talihi artıyor. Bu yılın başlarında asgari ücretlere yapılan zamların, tüketici harcamalarını ve mülkiyet alımlarını artıyor.

İlk defa gayrimenkul alan yabancıya Türk vatandaşlığı ve çalışma izinleri verilecek

Türkiye'deki güçler bir süredir belli hesaplamalar yapmakta ve bu planların 2017'de uygulamaya konulması an meselesi gibi görünüyor. Şu anda, alıcılar otomatik olarak bir yıllık oturma iznine sahipler ve 5 yıllık sürekli ikamet halinde vatandaşlık da alıyorlar. Ancak yabancı alıcılar için, mülkiyet satışını artırmak adına hükümet, belirli bir değerin üstünde alınan mülkiyetle, vatandaşlığa giden yolu kolaylaştırdı . Aynı şekilde bu çalışma izinlerinde de geçerli. Emlak şirketleri, bu tarz girişimlerin mülkiyet satışlarında milyarlar kazandıracağını öngörüyor.

Türk Lirasının dolar karşısında değer kaybetmesi fiyatları etkileyecek

Türk Lirasının dolar karşısında kontrolü kaybetmesi ise, 2017'de emlak fiyatlarını ciddi şekilde etkileyebilir. Ocak ayının başlarında geliştiriciler, yatırımcılar için büyük pazarlık anlamına gelen Lira'daki düşüşe uyum sağlamak amacıyla liste fiyatlarını yükseltmediler. Bu çelişki, hiç şüphe yok ki bir kaç ay içerisinde giderilecek. Şimdilik fiyat farklılığı, alıcılar için ufak ama önemli bir aralığı temsil ediyor.

Avrupa'daki politik belirsizlik yatırımcıları Türkiye'ye, özellikle de İstanbul'a çekiyor

Avrupa'da, İngiltere, Almanya ve Fransa, emlak yatırımında %70'lik bir orana sahip. Ancak bu geleneksel Avrupalı güvenli evler geçtiğimiz günlerde bir karışıklık yaşadı: Brexit, İngiltere'nin yatırım geleceğini şüpheye düşürdü ve son 10 yılda Londra'nın ilk defa dünyanın en iyi 15 yatırım noktaları arasından çıktığını gördü. Fransa ise gelecek yıl ki seçimlerden dolayı, bu karışıklığı yaşıyor ve olası bir sağa kayış, yabancı yatırımların durumunu belirsiz kılıyor. Almanya da bu karışıklıkları yaşadı ve gelecek yıl orada da seçim olacak. Türkiye ise, 15 Temmuz darbe girişimi ve beraberinde yaşanan bazı güvenlik problemlerine rağmen, 2020'ye kadar tahmini %4'lük bir büyüme oranı ile hala yatırım için stabil ve elverişli bir seçenek olarak yerini koruyor.

Orta Doğulu yatırımcılar özellikle Türkiye'ye taşınıyor. Yaşamak ve yatırım yapmak için İstanbul'dan daireler almaya devam ediyorlar. Emlak servisi firması CRBE'ye göre, Orta Doğulu mülkiyet yatırımcıları, Avrupa'daki politik değişimlerin getirdiği belirsizlik yüzünden, bu yıl küresel mülkiyete %30 daha az harcama yaptılar. Arapların Türkiye'de yaptığı mülkiyet harcamaları ise, her yıl %8 ila %9 arasında büyüme gösteriyor. Bu harcamaların 2017'de özellikle İstanbul'da artacağı öngürülüyor.

Rus alıcılar geri dönecek

Geçtiğimiz yıl, Rus jetinin düşürülmesi karşın Türkiye'ye uygulanan bir dizi yaptırımlardan dolayı, Rus alıcılara yapılan mülk satışları düşüş yaşadı. Bu yaptırımlardan bir tanesi ise, Türkiye'ye yapılan uçuşların yasaklanmasıydı. Turizm de bundan oldukça etkilendi.

Yine de, yaptırımlar Haziran'da kaldırıldı ve Rus alıcılar hızla dönmeye başladı. Rus alıcıların piyasaya tekrar dönmesiyle birlikte, kısa vadede mülk satışları artacağa benziyor. Yaptırımlardan etkilenen geliştiricilerin yaptığı indirimlerden çok insan etkilendi. Onlar da bu yıl satamadığı fazla birimleri satmak için can atıyor.

Rus alıcılar Antalya ve Alanya mülklerine bağlı kalarak, sahil kenarında büyük komplekslerdeki bir ya da iki yatak odalı daireleri seviyorlar. Şimdilik, bu alıcıların önemli bir kısmı yaşamak için alıyor ancak artan bu alımlar, Türkiye'nin en büyük şehri olan İstanbul için de mülkiyet yatırım fırsatları doğuracaktır.

İstanbul mülk satış payları yükselecek

2016'da İstanbul'un mülkiyet satış payları, Orta Doğulu yatırımcıların artması ve iş arayan genç nüfusun şehre taşınmasından dolayı genişleyen nüfus yüzünden bu yıl içinde artacak. 2015'te İstanbul, şehirde yer alan mülk alışverişinin %18.6 olması ile mülkiyet hisselerinde en yükseğe ulaşmıştı. Bu modanın son bir kaç yılda nasıl arttığına bir bakalım:

2014'ün İstanbul'unda, 5580 adedi yabancı alıcılara olmak üzere toplam 214,569 mülk satıldı.

2015'te ise bu rakam, 239,767'e ulaştı. Yabancılara satılan mülkiyet sayısı ise 7493 adedi buldu.

1955'te 1.5 milyon olan İstanbul nüfusu, şu an ise 15 milyonun üzerinde. Şehrin her yanında devam eden inşaatlara ve sağlanan tedariklere rağmen hala şehirdeki devasa açığa hitap eden yeterli sayıda konutlandırma mevcut değil.

Altyapı harcamaları emlak talebini artıracak

İstanbul'daki altyapı harcamaları, bölgesel ücretlendirmede oldukça etkili ve hükümetin ulaştırmaya 6.3 milyar dolar harcaması ile birlikte, 2017'de de bu devam edecek. Bu yıl 3. Boğaz Köprüsü ve Avrasya Tüneli açıldı. Bu altyapı projeleri, kalabalık ve sıkışıklık ile kötü üne sahip şehrin trafiğini rahatlatmak için tasarlandı ve birçok yeni metro hatlarının ve tünel projelerinin de startı verildi. Tabii ki bu vurucu etki mülk fiyatlarında artışa sebeb oldu. Bir zamanlar şehrin merkezine ulaşım olmazken, bir anda bu kadar kolayca ulaşılabilir olması da bu artıştaki en büyük etken.

Yerel bazda Bomonti'ye bakarsak, iki ekspres tünelin açılmasıyla birlikte, metre kare fiyatı kısa bir süre içerisinde 2000 dolar dan 5000 dolara fırladı. Gelecek yıl, metro tünellerinin inşaları devam ederken aynı fiyat artışlarını görebiliriz. Kabataş'tan Mahmutbey'e giden M7 hattı ise 2018'de bitecek. Medya Otobanı metro hattı da 2019'da açılacak. Önümüzdeki yıl bu metro hatlarına bitişik olan mülklere yatırımcıların ilgisinin artmasını bekliyoruz. Örneğin; burada gördüğünüz üç gelişmede planlama öncesi satış fiyatından inşaatın başlangıç aşamasında satıldı. Bu bölgelerdeki altyapının gelişmesiyle birlikte fiyatların büyük oranda artmasını bekliyoruz.

Yeni ticaret merkezleri bölgesel ücretlendirmeye yön verecek

İki dünya klasında ticaret bölgesi İstanbul'da doğuyor ve bu merkezleri geliştirdikçe mülk fiyatları yükseliyor.

Şehrin Asya tarafında bulunan Ataşehir, on binlerce kişiye iş imkanı sağlayan devasa finans merkeziyle İstanbul'un Wall Street'i olmaya aday. Buradaki inşa oldukça hızlı ve ilgi şimdiden çok büyük. Metrekare fiyatı ise 5000 dolar civarında. Ancak bölgenin hala bebeklik döneminde olmasından dolayı, 2019'da tamamlanmasıyla birlikte, Ataşehir'in İstanbul'daki en gözde yaşama mekanı olacağı için fiyatlar da iyice artacak. Ataşehir'de başlangıç seviyesinde bir fiyat isteyen yatırımcılar, 2017'yi yatırım için iyi bir zaman olarak görecekler.

Medya Otobanı bölgesi ise, bir diğer odak merkezi. Hükümet, buranın altyapısı için neredeyse 1 milyar dolar harcadı. Merkezi bir noktada olmasından dolayı Medya Otobanı, yatırımcıların ilgisini çekiyor. Medya Otoban mülkiyeti şu anda düşük fiyatlı, metrekare başına yaklaşık 2000 dolar. Ataşehir'deki gelişmelerden birkaç yıl daha geride ancak buradaki fiyatların, Ataşehir'in 5000 dolarlık metrekare fiyatına 2021 yada 2022'ye kadar ulaşması bekleniyor.

Yusuf BOZ
yusuf.boz@gayrimenkulprojeleri.net

Pazarlama ve Gayrimenkul Yatırım Uzmanı

Benzer Makaleler
Türk Gibi Başladık Ama?

Bildiğiniz üzere İlk gayrimenkul sertifikası ihracı  yapıldı. Geçtiğimiz Mart ayının sonunda talebin toplanması ve yurt içi yatırımcılar verilmek üzere 143 milyon TL halka arz edildi. Ayrıca ek satış için yapılması planlanan 96 milyon TL ihraç edil(e)medi. ..

EV ALIRKEN!.. -2

EV ALIRKEN!.. -2Önceki yazımızda, daire almaya karar vermiş ve bu çerçevede daire ile ilgili oda sayısı, metrekaresi gibi olmazsa olmazlarımızı belirlemiştik. Artık ailemiz için uygun olan dairenin özelliklerini biliyoruz. Hangi proje ve lokasyon olursa olsun ne alacağ..